La retención de garantía en una obra: qué es, cómo se calcula y cuándo se cobra
El porcentaje que el cliente se queda hasta el final de la obra, cómo se calcula sobre cada certificación, qué plazos marca la ley de edificación y qué no podemos afirmar sobre su IVA.
En muchas obras, el cliente no paga todo lo certificado: se queda un porcentaje como garantía de que la obra está bien hecha, y lo devuelve pasado un plazo. Es la retención de garantía. Bien llevada es dinero que vuelve; mal llevada, dinero que se olvida. Aquí va qué es, cómo se calcula y lo que podemos y no podemos afirmar sobre ella.
Qué es
Un porcentaje de cada certificación que el cliente retiene y que se devuelve en una fecha pactada. El porcentaje y la fecha los fija el contrato.
Cómo se calcula
Sobre la parte de la obra que se factura en cada certificación. Con el ejemplo de la certificación a origen y parcial: si este mes se certifican 30.000,00 € y el contrato pacta un 5 %, la retención es de 1.500,00 €.
Esos 1.500,00 € no se cobran ahora: se apuntan como pendientes de devolución, con su fecha. Mes a mes se van sumando, y al final de la obra la retención acumulada puede ser una cantidad importante.
Lo que dice la ley de edificación
La Ley de Ordenación de la Edificación la menciona. Su artículo 19.1.a) cita, como garantía de referencia para los daños por defectos de acabado durante un año, un seguro o una garantía financiera «que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra». Qué garantías son obligatorias lo remite la propia ley a su disposición adicional segunda.
Y su artículo 17.1 fija los plazos de responsabilidad, contados desde la recepción de la obra:
- diez años para los daños por vicios que afecten a la estructura (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga) y comprometan la resistencia y la estabilidad;
- tres años para los daños de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad;
- un año: el constructor responde de los daños por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
La fecha de devolución de cada retención es la que diga tu contrato.
El IVA de la retención: no lo afirmamos
No verificado. Cómo tributa en IVA la retención de garantía (si el IVA se calcula sobre la base completa o solo sobre lo cobrado, y cuándo se devenga el de la parte retenida) no lo hemos podido verificar con una fuente oficial. Por eso no afirmamos nada sobre ello en este artículo ni en la web.
En Bildeit, cómo se trata el IVA de la retención es un ajuste de cada empresa. Antes de facturar con retención, verifica con la fuente oficial cómo tiene que ir en tu caso.
Que no se olvide
El riesgo de la retención no es fiscal, es de calendario: se cobra un año o más después de la obra, cuando ya nadie se acuerda. Lo que funciona es apuntar cada retención con su obra, su importe y su fecha de devolución, y que algo te avise antes.
Cómo lo hace Bildeit
Cada obra tiene su porcentaje de retención (el 5 % por defecto) y su fecha de devolución. Al facturar una certificación, Bildeit aparta la retención, la suma a la lista de Tesorería ▸ Retenciones de garantía y te avisa antes de la fecha. Cuando el cliente la paga, la marcas como devuelta.
Fuentes
Textos consolidados del BOE, consultados el 08/10/2026. Este artículo explica la norma; no es asesoramiento fiscal. Ante un caso concreto, verifícalo con la fuente oficial.