La inversión del sujeto pasivo en la construcción: cuándo se aplica y cuándo no
Qué dice el artículo 84 de la ley del IVA, en qué obras la factura sale sin cuota, por qué a un particular nunca y qué mención tiene que llevar la factura.
En casi todas las facturas, quien factura cobra el IVA a su cliente y lo ingresa en Hacienda. En una parte de las obras no es así: la factura sale sin cuota de IVA, porque la ley convierte en sujeto pasivo a quien recibe la obra. Eso es la inversión del sujeto pasivo. Aquí va cuándo se aplica, cuándo no y qué tiene que llevar la factura, con el texto de la ley delante.
Qué dice la ley
El artículo 84 de la ley del IVA dice quién paga el impuesto. En el apartado Uno.2.º, letra f), pone que son sujetos pasivos los empresarios o profesionales para quienes se realicen estas operaciones:
«Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.»
Y en el párrafo siguiente lo extiende a la cadena de subcontratas:
«Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas.»
Cuándo se aplica: las cuatro condiciones
Tienen que darse todas a la vez:
- Es una ejecución de obra, con materiales o sin ellos, o una cesión de personal para hacerla.
- El contrato es directo entre el promotor y el contratista, o entre el contratista principal y sus subcontratistas (y entre subcontratistas).
- El objeto es urbanizar terrenos o construir o rehabilitar edificaciones. Qué cuenta como rehabilitación tiene requisitos propios en la ley del IVA: antes de aplicarlo a una obra concreta, verifícalo con la fuente oficial.
- Quien recibe la obra es empresario o profesional. La ley convierte en sujeto pasivo a «los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones».
Cuándo no se aplica
Si el cliente es un particular, o una comunidad de propietarios que no actúa como empresario, no hay inversión del sujeto pasivo nunca: falta la cuarta condición. La factura lleva su IVA, como cualquier otra.
¿Qué IVA? El general es el 21 % (artículo 90 de la ley). Una reforma o reparación de vivienda puede ir al 10 % si se cumplen todas las condiciones del artículo 91.Uno.2.10.º:
- el destinatario es una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para su uso particular (o una comunidad de propietarios, o una vivienda alquilada como vivienda habitual);
- la construcción o rehabilitación de la vivienda acabó al menos dos años antes de empezar la obra;
- quien hace la obra no aporta materiales o, si los aporta, no pasan del 40 % de la base imponible;
- y se paga con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta a favor de quien hace la obra.
Si falta un dato para saber si se cumplen, lo prudente es no suponerlo.
Qué tiene que llevar la factura
La base imponible, sin cuota de IVA, y una mención. El Reglamento de facturación, artículo 6.1.m), pide que conste:
«En el caso de que el sujeto pasivo del Impuesto sea el adquirente o el destinatario de la operación, la mención "inversión del sujeto pasivo".»
Tres casos
| Caso | ¿Inversión del sujeto pasivo? | Por qué |
|---|---|---|
| Una promotora encarga a tu constructora un edificio de viviendas | Sí | Contrato directo promotor-contratista para construir una edificación, y la promotora es empresaria |
| Tu constructora subcontrata la fontanería de esa obra | Sí, en la factura de la subcontrata | El párrafo segundo de la letra f) lo extiende al contratista principal y a los subcontratistas |
| Un particular reforma la cocina de su piso | No | El destinatario no es empresario. Lleva IVA: el 10 % si cumple las condiciones del artículo 91.Uno.2.10.º; si no, el 21 % |
Cómo lo hace Bildeit
Al dar de alta la obra y el cliente, Bildeit pregunta lo que decide el IVA: quién es el cliente, si actúa como empresario, qué tipo de obra es y qué papel tiene tu empresa en ella. Con eso decide si hay inversión del sujeto pasivo y pone la mención en la factura. Si falta un dato, el tipo queda vacío y la factura no se puede emitir hasta completarlo: nunca supone un número.
Fuentes
- Ley 37/1992, del IVA: artículos 84.Uno.2.º f), 90 y 91.Uno.2.10.º
- Real Decreto 1619/2012, Reglamento de facturación: artículo 6.1.m)
Textos consolidados del BOE, consultados el 08/10/2026. Este artículo explica la norma; no es asesoramiento fiscal. Ante un caso concreto, verifícalo con la fuente oficial.